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首頁  -  賽德風采

淺析房產稅納稅籌劃問題

        2010年以來,隨著政府持續加大房產稅的征收力度,直接導致企業房產持有成本增加,特別是對一些新納入征收范圍的企業財務人員,由于缺乏對相關知識和政策的了解,給企業帶來一些不必要的損失。因此,進行房產稅納稅籌劃對每個房產持有者具有非常重要的現實意義。
        房產稅是以房產為征收對象,依據房產價格或房產租金收入向房產所有人或經營人征收的一種稅。1986年10月1日開始實施。房產稅有以下幾個特點:(1)房產稅屬于財產稅中的個別財產稅,其征稅對象只是房屋:(2)房產稅的征收范圍限于城鎮的經營性房屋。對建在城市、縣城、建制鎮和工礦區的經營性房屋征稅,對建在農村的房屋,不管是否用于經營,都不征稅。(3)區別房屋的經營方式規定征稅辦法。對于自用的按房產余值征收,稅率為1.2%;對于出租、出典的房屋按租金收入征稅,稅率為12%。房產稅的這些特點為企業提供了一定的納稅籌劃空間,企業可以從以下三方面進行籌劃:

一、 合理確定房產原值
        自有房產以房產余值計稅,房產余值是房產原值一次減除10%-30%后的余額。房產原值是指房屋的造價,房產原值的大小決定房產稅的多少,合理減少房產原值是房產稅籌劃的關鍵。稅法規定,房屋是指有屋面結構,可供人們在其中生產、工作、居住或儲藏物資的場所。不包括獨立于房屋之外的建筑物,如中央空調、圍墻、水塔、露天停車場、露天游泳池及噴泉等。如果把停車場、游泳池等建成露天的,并把這些獨立建筑物的造價與生產用房、辦公用房的造價分開核算,在會計賬簿中單獨記載,則這部分建筑物的造價可比計入房產原值,也不繳納房產稅。


二、 合理確定房產租金
        房產出租采用從租計征方式,以租金收入為計稅依據,適用稅率為12%。由于稅率較高,租金收入的變化對房產稅的影響較大。(1)企業或個人在與承租人簽訂租賃合同時,租金收入應避免包括物業管理費、水電費等,否則會加大稅基,虛增計稅依據,造成稅負加重。(2)納稅人將房屋及相應設施(如機器設備、辦公家具、附屬品等)一并出租,簽訂租賃合同時,若合并簽訂,則全部租金一起繳納房產稅;若分別簽訂兩份合同,則設施的租金只繳納5%的營業稅,而不繳納12%的房產稅。


三、 合理選址
        房產稅的征收范圍不包括農村,同時,房產稅實行按年征收,因此企業如果在投資、設立環節考慮節稅,則可將生產地、經營地選在農村,不僅可以免交房產稅,還可以免交城鎮土地使用稅,,而且還可以按最低稅率1%繳納城市維護建設稅。


四、合理選擇投資方式
        對于投子聯營的房產,由于投資方式不同,房產稅計征也不同,從而提供了籌劃空間。以房產投資收取固定收入,不承擔聯營風險,實際是以聯營名義取得房產租金,應由投資方按租金收入計繳房產稅及相關稅費;以房產投資聯營,投資者參與投資利潤分配、共擔風險的,被投資者要按房產余值作為計稅依據計征房產稅。
以上簡單分析了我國房產稅納稅籌劃的幾種方法。房產稅的納稅籌劃是較為復雜的系統工程,納稅人必需熟練掌握國家稅收政策并根據實際情況靈活運用,同時綜合考慮各方面因素以及其他稅種的稅負效應,進行整體籌劃,尋求最佳方案,才能達到納稅人整體效益的最大化。

(文:陶俊安)

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